Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, thay thế Luật Đất đai 2013, đánh dấu cuộc cải cách lớn nhất trong lĩnh vực này gần 10 năm qua. Bộ luật mới có 16 chương với 260 điều, mang đến nhiều thay đổi quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và hoạt động kinh tế.
Mở rộng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là việc tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên 15 lần hạn mức giao đất. Điều này cho phép các hộ gia đình, cá nhân tích tụ ruộng đất ở quy mô lớn hơn, tạo điều kiện phát triển nông nghiệp hàng hoá. Người sử dụng đất nông nghiệp cũng được mở rộng quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê dài hạn lên 50 năm. Quy định mới về dồn điền đổi thửa cũng đơn giản hoá hơn.
Cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận
Luật mới đơn giản hoá đáng kể thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - thường gọi là "sổ đỏ". Thời gian xử lý hồ sơ rút ngắn, giảm các yêu cầu giấy tờ trùng lặp. Đặc biệt, đối với đất ông bà tổ tiên để lại nhưng chưa có giấy tờ hợp pháp, luật mới mở rộng các trường hợp được công nhận quyền sử dụng dựa trên quá trình sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là tin vui cho hàng triệu hộ dân đang gặp khó khăn về thủ tục sổ đỏ.
Định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Đây là một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất. Luật mới quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá thị trường, có cơ chế khảo sát và cập nhật giá hàng năm. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong: bồi thường khi nhà nước thu hồi đất - người dân được bồi thường gần với giá thị trường hơn; tính thuế, lệ phí liên quan đến đất đai; định giá tài sản thế chấp ngân hàng. Quy định này được kỳ vọng giảm tranh chấp trong các dự án thu hồi đất.
Bảo vệ quyền của người sử dụng đất khi thu hồi
Luật Đất đai 2024 tăng cường bảo vệ quyền của người dân khi nhà nước thu hồi đất. Các điểm mới: phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi; người dân được tham gia ý kiến vào phương án; được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc đất; hỗ trợ ổn định đời sống cho người bị thu hồi; ưu tiên đào tạo nghề và việc làm. Quy trình khiếu nại, khởi kiện cũng được làm rõ ràng hơn để bảo vệ quyền lợi chính đáng.
Tác động đến thị trường bất động sản
Luật mới có nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Người mua nhà đất hưởng lợi từ: minh bạch hơn về quyền sử dụng đất; thủ tục mua bán nhanh chóng hơn; giá đất gần với thực tế thị trường. Chủ đầu tư dự án phải tuân thủ chặt chẽ hơn: yêu cầu năng lực tài chính khi phát triển dự án; nghĩa vụ hoàn thành hạ tầng trước khi bán; trách nhiệm giải quyết tranh chấp với người mua. Đối với các dự án bất động sản đang treo do vướng mắc về đất đai, luật mới mở ra cơ hội tháo gỡ. Thị trường được dự đoán sẽ minh bạch và lành mạnh hơn trong giai đoạn tới.
Bài viết mang tính tham khảo, vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn chính xác theo trường hợp cụ thể.
Thông tin liên quan
Đất ông bà để lại không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ theo Luật mới không?
Có nhiều cơ hội hơn. Luật Đất đai 2024 mở rộng các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ. Cụ thể, đất sử dụng ổn định, liên tục từ trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp có thể được cấp giấy chứng nhận nếu: phù hợp quy hoạch sử dụng đất; UBND cấp xã xác nhận quá trình sử dụng; không vi phạm quy định về đất đai trong quá trình sử dụng. Người dân cần thu thập các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng như sổ địa chính cũ, lời khai của hàng xóm cao tuổi, biên lai nộp thuế đất.
Mức bồi thường khi bị thu hồi đất theo Luật mới thay đổi như thế nào?
Tăng đáng kể. Theo nguyên tắc mới, giá bồi thường được xác định gần với giá thị trường thông qua khảo sát hàng năm. Ngoài bồi thường về đất, người bị thu hồi còn được: bồi thường về tài sản gắn liền với đất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; tái định cư bằng đất hoặc nhà ở. Người dân có quyền: được tham gia ý kiến vào phương án bồi thường; lựa chọn nhận tiền hoặc đất tái định cư; khiếu nại nếu không đồng ý với mức bồi thường. Thực tế cho thấy mức bồi thường theo luật mới có thể cao hơn 30-50% so với luật cũ ở một số khu vực.
Có được mua đất nông nghiệp ở quê để dưỡng già không?
Có, với một số điều kiện. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với mục đích không phải sản xuất nông nghiệp, nhưng phải tuân thủ quy định: trong hạn mức nhận chuyển quyền (15 lần hạn mức giao đất); phải sử dụng đúng mục đích sản xuất nông nghiệp trong thời gian sử dụng; không được tự ý chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp (xây nhà ở) nếu chưa được phép. Trường hợp muốn xây nhà nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch của địa phương.
Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị không theo Luật mới?
Vẫn không có giá trị pháp lý đầy đủ. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng giấy tay không công chứng có thể bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp. Tuy nhiên một số trường hợp toà án vẫn công nhận giao dịch nếu: đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ; bên mua đã sử dụng đất ổn định nhiều năm; có chứng cứ giao tiền và bàn giao đất. Người dân nên: yêu cầu công chứng hợp đồng ngay từ đầu; lưu giữ đầy đủ chứng cứ về việc thanh toán và bàn giao; trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký, đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.